2009年房地产税务稽查重点剖析、案例分析-广州

2009年房地产税务稽查重点剖析、案例分析与房地产新政热点、难点分析及所得税汇算清缴高级实战培训班 【举办单位】：*国际管理培训网（） 【参课费用】：2300 元/人 【授课时间】：2009年11月21日 ～ 11月22日 【授课地点】：广州 【】： 【课程背景】 ★2009年，金融危机肆虐下的*，税收任务全面吃紧。为了完成税收任务，为了保证中央和地方合计22万亿投资，“严稽查”势在必行，地产业又成为*税务总局专项检查重点必查行业*位面对复杂的地产新税法，如何有效化解税务稽查风险？2009年度汇算将近，企业如何调整账务，“规避涉税风险”、“合法筹划节税”不仅包括要规范合同、取得合法凭证（如发票），作好汇算前准备工作还需要从税务、从31号文件及所得税相关规定及企业会计处理进行权衡处理，2009年已完工项目如何结转技巧更是关键。 ★本课程，一改税收培训就是政策串讲的传统模式，让“税收政策” 密切结合“稽查手段与流程”，全面介绍地产六类收入、计税成本核算七大步骤，深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解读，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧： ★以稽查的视角解读地产税法。 【课程大纲】 *部分：房地产企业六大收入解析 一、预售收入征税 （一）预售收入的含义 1.预售收入是全口径收入。包括定金、保证金、诚意金等 2.拆迁补偿费抵顶的预售收入是否缴纳企业所得税？ 3.预售收入是否区分合法收入、非法收入？（如：非法预售、假按揭） 专题一：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？ （二）预售收入是否允许扣除期间费用及税金及附加？ 1、房地产企业的“计税毛利率”与“利润率”到底有何不同？ 2、季度预缴是否允许扣减期间费用和税金及附加？ 季度申报表如何操作才最有利？ 3、新31号文件年度纳税申报如何扣减期间费用和税金及附加？ 4、土地增值税能在预售收入毛利中扣减么？ 专题二：房地产企业季度预缴申报表的填制技巧 （三）地产预售收入纳税实务解析 1.是实际征收还是预征？ 2.少缴预售收入税款是否定性为偷税？ 3.预售收入的申报表解读 4.内外资企业预售收入纳税与新政策比较 （四）经济适用房预征企业所得税 二、预售收入转化为销售收入 （一）如何将预售收入合理转化为销售收入？ （二）计算实际毛利 （三）如何进行毛利额调整？ （四）新纳税申报表解读预售收入转化为实际销售收入 （五）预售收入结转销售收入的时机选择与操作技巧 （六）代收费用的所得税及新营业税解析 （七）代收费用的土地增值税解析 专题三：地产企业完工标准解析 三、销售收入征税 （一）如何理解新31号文件中对于签订《销售合同》和《预售合同》方可结转收入的条款？ （二）直接收款方式、分期收款方式及申报表填报技巧 （三）委托销售方式：1.收取手续费方式 2.视同买断方式 3.超基价分成方式 4、佣金、手续费支付新政（财税【2009】29号文件） （四）包销方式的所得税、营业税征税规定 专题四：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税） 四、视同销售 （一）先租后售（自产自用） 1. 83号文件的规定 2. 31号文件的规定 3.外资企业自产自用的规定 4、国税函【2008】828号文件规定 5、新31号文件的规定 6、先租后售的折旧处理 7、先租后售的房产税问题处理 8、先租后售的土地使用税处理 （二）以地（房屋）投资的税务处理 1、营业税处理 2、土地增值税处理 3、企业所得税处理 （三）工抵房问题税务处理 专题五：历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用 五、预租收入和租金收入 （一）预租收入的所得税处理 （二）预租收入的营业税处理 （三）租金收入的所得税与营业税新政 （四）转租业务的营业税、房产税处理 （五）售后回租的营业税、所得税处理 专题六：大市场项目常见的税收筹划思路 六、股权转让与投资收益 （一）股权转让和资产转让的税收利益比较？ （二）股权损失的处理技巧 （三）投资收益是否需要弥补亏损？ （四）境外分红的预提所得税问题解析 专题七：境内外所得的所得税、营业税问题解析 专题八：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析 第二部分：地产企业计税成本解析 一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤 （一）如何划分成本对象？（六个标准） （二）如何确立完工标准？（三个标志） （三）如何分配共同成本？（5种方法） （四）确定可售面积常见问题 （五）计算单位可售成本 （六）确定计税成本 （七）计税成本的调整（两步分摊） 二、计税成本存在问题 （一）有没有合法扣税凭证（有没有）？ 1.旧法规定 2.新所得税法的新思路 （二）发票真假的所得税检查与处理（真不真）？ （三）真票虚开的稽查（实不实） （四）混淆成本对象 （五）不配比结转成本 专题九：什么是合法的扣税凭证？ 三、地产企业期间费用扣除新规 （一）福利费、职工教育经费、坏账准备的新旧政策衔接 （二）广告费（业务宣传费）、业务招待费 （三）固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接 （四）跨期费用问题处理 （五）地产企业高利贷利息转化为劳务费发票的税务风险 第三部分：地产企业稽查风险防范 一、税务机关是如何稽查地产收入的？ （一）实地突击方法的运用 （二）四类资料核对方法运用 （三）十三种账目检查方法全解读 二、热点问题解析 （一）假按揭税务处理 （二）产权置换税务处理 （三）预售形式假集资税务处理 （四）减免的土地出让金税务处理 （五）拆迁补偿费、赔偿费、青苗补偿费等税务处理 三、地产企业稽查案例解析（九种违法手段、五种稽查方法的展示） 专题十：房地产企业年度所得税处理（重点讲解） （一）年度申报表填列讲解及技巧 （二）年度调整部分全面提示 （三）重点结合31号文件完工及未完工处理讲解 （四）企业会计处理与所得税年度申报协调 【讲师简介】 张 伟 会计学硕士，现供职于某省*税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查*工作。 具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来*大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案*的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、*税务总局公布的2005年*大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年*大税案“利剑二号”专案。多次代表*税务总局查办各类案件。 具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。 具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为*MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。 所获荣誉：由于多年来屡办大案，曾先后被某省会*记三等功4次，2006年被某省会城市命名为“杰出青年卫士”。 业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、房地产税收。 【课程设置】 情景演练、案例分析讨论、游戏感悟、互动交流、沙盘演练、现场解答 【汇款账号】 户 名：上海吉诺商务咨询有限公司 开户行：工商银行上海浦东大道支行 帐 号： 【联系方法】 电话: 传真: E-MAIL: Wesite: